왜 미국 부동산은 주택담보대출 금리 인상에도 상승세가 쉽게 꺽이지 않을까? [미국 부동산 시장 전망]

최근 미국 소비자 물가상승률이 10% 가까운 상승률을 보여주면서 중앙은행의 금리 인상 속도 또한 가팔라질 것으로 예상됩니다. 

 

이런 상황속에서도 5월까지 미국의 주택 가격은 하락보다는 상승을 계속해 왔는데요. 현재도 주택 가격은 연평균 20% 가까운 상승률을 보이고 있습니다. 5월을 기점으로 6, 7월에 하락세가 두드러지긴 했습니다. 

 

그럼에도 불구하고 현재의 미국 주택 시장 가격 상승과 하락에 대해서는 조금 더 자세히 들여다 보아야 할 지점들이 있습니다.

미국 부동산 전망 -cover img

본문에서는 다음과 같은 내용을 중심으로 미국 주택 시장을 입체적으로 조망해 봅니다.   

• 정부 차원에서 소비자 물가상승률 억제해야 하는 이유
• 미국 30년 장기 모기지 주택담보대출 이자율 추이
• 미국 부동산 주택 외국인 구입 증가 (중남미, 중국, 인도 부자들 중심으로 매수)
• 미국 주택 가격 상승 현재 이자율에서 상승 여력 충분한 이유
• 미국 부동산 가격 차이 알기 1980년,  2008년, 2022년 비교
• 정리 및 결론

 

이 글의 핵심을 간단히 요약하면 이렇습니다.

 

올 초부터 미국 주택 가격으 매우 가파른 상승세를 이어 왔습니다. 특이한 점 중 하나는 바로 미국 연준이 금리 인상을 시사했고 실제 금리가 상승하는 가운데서도 집값 상승률이 컸다는 점입니다. 

 

결론부터 말하면 금리인상 폭 정도 보다 오히려 집값 상승률 자체가 더 컸기 때문입니다.  

 

최근 미국 집값 상승이 가팔랐던 이유는 이자율 상승 속도보다 집값 상승 폭과 속도가 몇 배나 더 가파르고 컸기 때문입니다. 쉽게 말해 금리가 올라 이자 부담이 늘어 난 것보다 집값 상승률이 더 높았기 때문입니다.

 

소위 우리식으로 말하자면 일종의 갭투자가 가능한 상황이었기 때문에 5~6% 수준의 금리 인상 만으로는 주택 가격 자체의 상승세를 꺾거나 차단하지는 못했습니다. 

 

물론 미국 주택 가격의 추세적 상승과 하락의 키는 당연히 미국 중안은행(Fed)에서 쥐고 있습니다. 금리가 지금 보다 더 오르면 오를수록 부동산 경기는 얼어붙기는 할 겁니다.

 

그럼에도 불구하고 최근의 또 다른 특징 중 하나는 주택 구입에 나선 주체가 저소득층 뿐만 아니라 자산가들과 외국인 부자들도 함께 매수세에 동참을 했다는 점 또한 과거와는 좀 다른 형태를 띤다 볼 수 있습니다. 

 

 

이글의 목차

 

 

 

예견된 금리 인상에도 상승 왜? 

미 주택 매매건수 2년만에 최저…금리 인상 약발 듣나 / KBS 뉴스 기사 (2022.07.21)

이 글을 작성할 마음을 먹은 것은 어제 KBS 뉴스에서 ' 주택 매매건수가 2년 만에 최저, 금리 인상 약발 이제사 듣나'는 제목으로 방송한 내용 때문이기도 합니다.

 

당연히 금리 인상은 주택 가격 상승 압력을 낮추는 효과로 작용하니 틀린 말은 아닙니다.

 

그럼에도 불구하고 뉴스나 신문 기사에서 잘 짚어주지 않는 지점은 현재 30년 장기 모기지 주택담보대출 이자율은 고작 5.5% 수준으로 아직은 그렇게 높은 편이 아닙니다.

 

뉴욕의 공인중개사라면 이해가 갑니다. 왜냐면 뉴욕의 경우는 올 상반기까지 연평균 40% 가까이 올랐다가 최근 두 달세 거의 20% 상승률대로 하락을 하긴 했습니다. 뉴욕의 집 값은 현재 미국 주택 가격의 평균 상승률 정도입니다.

 

주요 도시별 부동산 상승에 관한 내용은 본문에서 좀 더 자세히 설명하도록 하겠습니다.

 

 

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미국 인플레이션, CPI, 쉴러 지수 비교

미국 인플레이션+소비자물가상승률(CPI)+케이스쉴러주택가격지수_비교

그래프는 현재 미국의 인플레이션 수준과 더불어 물가상승률 수준, 케이스 쉴러 주택 지수를 서로 비교해 본 것입니다. 케이스 실러 지수는 인상적일 정도로 꾸준히 우상향하고 있습니다. 

 

물론 그래프를 좀 더 디테일하게 들여다보면 높낮이가 있는 굴곡도 보입니다만, 장기추세적 관점에서 보면 2008년~2012년까지 하락 조정을 거친 이후 지금까지 지속적인 주택 가격 상승을 보여주고 있습니다. 

 

최근 몇 년간 미국 주택 시장에는 외국인들의 매수세 또한 증가하고 있습니다. 이 부분은 아래서 좀 더 자세히 설명합니다. 

 

 

어느 나라에 살건 생활비중 많은 부분이 주거비로 빠져나가게 되는데요. 

 

그래서 소비자물가지수(CPI) 산정에도 이 주거비 항목이 가장 큰 비중을 차지하고 있습니다. 이 주거비와 식료품 비용 상승을 억제하지 못하면 정권 자체가 위태로워질 수 있기 때문에 각국 정부가 매우 신경 써서 관리하는 것이기도 합니다. 

 

미국과 우리나라는 소비자물가지수에서 주거비가 차지하는 비중 정도의 차이가 큽니다. 우리나라는 소비자 물가지수를 산정할 때 주거비를 약 10% 내외로 낮게 설정하지만,

 

미국은 소비자물가지수 산정에서 주거 관련 비용이 약 30% 이상을 차지하고 있습니다. 일본은 25% 정도로 우리나라보다 훨씬 높습니다. 

 

(참고로, 소비자 물가지수에서 주택 가격은 한국이나 미국이나 포함되지 않습니다. 주택은 소비재가 아닌 투자 자산으로 보기 때문입니다.)

 

 

 

물가상승을  억제해야 하는 이유

소비자 물가지수 CPI-U (도시 거주자)

위 그래프는 미국 소비자 물가지수 구성 품목별 비중을 나타낸 것인데요, 카테고리별로 살펴보면 가장 비중이 큰 항목은 역시 주택 관련 비용(Housing)으로 42$에 해당함을 쉽게 알 수 있습니다.

 

그다음이 식료품(Food & Beverages), 운송(Transportation), 의료(Medical Care) 순입니다. 대중교통 체계나 이런 것보다는 자가용 비율이 높을 테니 당연히 운송이나 교통 관련 비율도 높을 것이라 생각됩니다.    

 

보다시피 미국인의 소비자 물가 산정에서 가장 큰 비중을 차지하는 것은 결국 먹고, 마시고, 잠을 자거나 휴식을 취할 수 있는 공간으로서의 주거비용이 전체의  60% 비중을 차지함을 알 수 있습니다.

 

 

식료품과 주거 관련 비용이 가장 큰 비중을 차지한다는 말은 주택 임대비 상승이나 전기나 가스를 공급하는 유틸리티 업종에 속한 회사들이 소비자에게 가격 인상분을 전가하는 가격 인상 또한 매우 민감할 수밖에 없습니다. 

 

그래서 최근 여기저기서 인플레로 인해 기름값과 가스값이 얼마가 올랐다는 소식이 여기저기서 들려옵니다. 

 

최근 바이든 정부에 대한 미국민들의 지지율 하락 배경에는 소비자 물가 폭등으로 인해 이전보다 삶이 더 팍팍해졌기 때문입니다. 

 

 

미연준 FRB는 소비자 물가 상승률을 억제하지 못할 경우 안 그래도 재선 자체가 불투명해진 정권에 보다 더 치명적인 결과를 가져 올뿐만 아니라 미국이 앉고 있는 인플레이션을 보다 장기적인 상태로 지연시켜 버릴 가능성이 높습니다. 

 

사실 급격한 금리인상을 통해 고통은 짧게 경험하고 넘어가는 전략이 필요한 시점인데 다소 밍그적거리며 만지작만지작 거리는 것 자체가 길어질수록 고통만 길어질 따름입니다.   

 

 

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장기 모기지 주택담보대출 이자율 추이

미국 30년 장기 모기지 주택담보대출 이자율 추이

 

2022년부터 본격적인 테이퍼링을 통한 양적완화 축소를 시도한 결과 정책금리 인상을 통해 금리 인상에는 일단 성공한 것으로 보입니다. 당연한 결과를 두고 성공이란 말을 사용해서 좀 그렇긴 하지만,

 

위 그래프에서 보다시피 미국 30년 장기 주택담보대출 이자율은 1980년대 이후로 줄 곧 하락해 2021년 1월에는 역사상 가장 낮은 금리 수준인 2.65%까지 하락했습니다. 

 

보통 미국채 10년 만기 국채 금리가 정책 금리의 기준이 되듯 장기 금리의 기준이 되듯이, 미국 부동산 가격은 30년 장기 모기지 주택담보대출 이자율을 기준으로 삼습니다. 

 

미국 사람들이 주택을 살 때 일부는 선금을 내지만 80~90% 이상은 통상 30년에 걸쳐서 잔금을 나눠 갚는 구조기 때문에 이 장기 금리는 주택 가격 상승과 하락의 바로미터 역할을 하는 것입니다.

 

보다시피 최저점인 2022년 1월을 까지도 2~3% 수준이었던 금리가 두어 달 만에  2% 가까운 상승률을 보였고, 점차 상승해 6% 수준까지 상승했다가 지금은 5.50% 수준까지 하락한 상태입니다.

 

이 정도 이자율의 급격한 상승폭이라면 주택 가격은 상승할 이유와 명분이 크게 없음에도 불구하고 현재까지 상승을 지속해 왔습니다. 

 

 

 

 

 

미국 부동산 시장 상승 과거와 다른 이유?  

미국 주요 도시별 주택가격 평균 상승률 (2022년 1분기 기준)

 

위 지도는 주요 도시별 2022년 1분기 주택 가격의 상승분을 지도에 나타낸 것입니다.

 

미국도 우리나라와 마찬가지로 살기 좋은 곳의 집값 상승폭이 컸고 또 더 두드러졌습니다. 하락 또한 덜 했고요. 

 

이 정도면 전국적 현상입니다.  

 

 

 

미국 부동산 주택 외국인 구입 증가

미국내 외국인 주택 구입비율 및 추이

 

위는 전미부동산협회(NRA) 최근 발표한 통계 자료인데요. 보고서에 따르면 따르면 2021년 4월~ 2022년 3월까지 미국 부동산을 매수한 외국인 투자 규모는 약 600억 달러였다고 합니다. 

 

포브스지는 한술 더 떠서 외국인 매수자들이 미국 부동산을 그냥 낚아채듯 사갔다는 식으로까지 표현을 합니다. 

 

 

작년 한 해 전체 매물로 나온 주택 수는 약 6백만 가구를 조금 상회했고, 그 가운데 약 9만 8천 채 정도를 외국인이 매수한 것으로 나타났습니다.

 

사용 금액 비율로 따져보면 주로 꽤 고가의 주택을 많이 구매했음을 알 수 있습니다. 

 

전체 매물에서 외국인 매수 비율은 약 1.6%를 차지했고, 구매자의 절반 가까운 사람들이 최근에 미국으로 이주를 온 사람들이거나 미국에 거주 중인 사람들이거나 상용, 광광 비자(Type B) 소지자였다고 합니다. 

 

포브스지에 따르면 이번 팬데믹 기간 동안 오히려 여행이 제한된 가운데 외국인 부자들이 쇼핑하듯이 미국 주택을 사재기하면서 주택 가격을 끌어올리는데 동조한 것으로 나타났습니다. 

 

 

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매수 외국인은 중남미, 중국, 인도 부자들

미국 주택 매수 주요 외국인 국가별 추이

마찬가지로 전미부동산협회(NAR)에서 2020년 8월에 발표한 통계 자료인데요.

 

미국 주택을 집중적으로 매수한 외국인의 1위는 중국, 2위는 캐나다 사람들로 큰 차이는 없습니다.

 

 

최근 들어 중남미 사람들이 미국 주택 매수에 적극적인 직접 투자가 늘어난 것에는 여러 가지 다양한 이유와 원인이 존재하겠지만, 

 

개인적으로 볼 때는 자국 정치와 경제의 불안함 때문에 미국 자산 시장에 투자함으로써 위험을 헷지 하는 수단이자 용도 혹은 한 방편으로써의 미국 주택을 구입하는 투자가 늘어난 것은 아닐까 하는 추측을 해 봅니다. 

 

 

 

 

미국 주택 가격 상승 여력 충분할까?

미국 30년 모기지 주택담보대출 이자율 대비 주책가격 상승률 추이

명백한 사실 한 가지는 현재 모기지 금리가 연초 대비 가파른 속도로 오르고 있다는 것인데요. 맨 우측을 보면 7월 현재 30년 장기 주택 모기지 금리는 약 5~6% 근처에 도달해 있음을 알 수 있습니다. 

 

그럼에도 불구하고 전체 히스토리컬 한 관점에서 보면 아직 더 많이 올라야 집값 자체의 하락을 불러올 것처럼 보입니다.

 

지난 과거를 돌아보면 미국 주택 가격의 연간 최고 상승률은 평균 16~20%(ⓐ, ⓑ, ⓒ지점)가 최고점으로 보입니다.

 

 

대략만 살펴보면 상승률의 최대 상한선이 20% 내외로 더 이상 상승 시는 하방 압력이 거세질 것처럼 보이지만, 그렇게 단편적인 해석을 하기보다는 조금 더 엄밀하게 각각의 국면의 당시 상황을 조금은 이해해야 좀 더 명확히 이해할 수 있습니다. 

 

 

ⓐ 1980년 인플레이션 

1970~1980년대로 이 시기는 미국의 인플레이션이 매우 심각했던 시기입니다. 

 

인플레이션을 잡기 위해 미국 중앙은행은 1970년대 후반부터 금리를 급격하게 올리기 시작합니다. 잘 보시면 주택 가격은 금리가 10%가 넘지 않는 동안에는 횡보 조정을 거치면서 여전한 상승 추세에 속해 있는 것처럼 보입니다. 

 

그러다가 주택 가격이 급격히 꺾이기 시작하는 시점은 금리가 10% 상승를 넘어서는 시점에서부터입니다. 금리 인상폭과 주택 가격 인상폭 사이의 갭이 있기 때문에 버틸 만큼 버티지만 금리가 10% 수준의 상승을 넘어서는 순간 수익률 마진폭 자체도 줄어들기 때문에 이자 부담이 오히려 늘어 일순간에 주택 가격 자체가 무너지고 급락하는 모습을 보였습니다.

 

금리는 1980년 초반에 이르러 정점을 찍습니다.

 

잘 아시는 것처럼 당시 FRB 연준 의장 폴 볼커가 이자율을 20% 가까이 올리는 극약 처방 때문입니다. 집값을 비롯해 대출로 연명하던 부실기업 대부분이 저시기에 한방에 다 정리됩니다.

 

우리가 겪은 IMF 수준의 아주 큰 고통의 나날이 지속되었을 거란 짐작 정도는 해 볼 수 있습니다. 

 

미국 주가지수를 중심으로 주요 경제사적 시기별 어떤 사건이 있었는지는 아래 연관 글을 참고하면 더 자세한 내용을 알 수 있습니다. 일독을 권해 봅니다.  

 

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ⓑ 2008년 글로벌 금융위기

2008년 글로벌 금융위기는 여러 가지로 뜻깊은 해이기도 합니다. 비트코인을 비롯한 암호화폐라는 가상자산의 탄생을 촉발시킨 사건이 바로 이 서브프라임 모기지 사태입니다.

 

2008년 글로벌 금융위기 당시 리먼브라더스가 파산하게 되지요. 

 

당시 주택 가격 상승률은 연평균 16~17% 정도였지만, 이 시기는 경제사에서도 매우 이례적이면서 동시에 예외적인 버블 시기로 현재의 주택 가격 상승 및 하락 상황에 단순 대입해 보기는 적잖게 어려운 감이 있습니다. 

 

금리는 1980년대 이후로 계속해서 내려가고 있던 상태에서, 모기지론은  5%~6% 대를 오가는 상황에서 묻지 마 대출이 성행하던 시기였기 때문에 어떤 시기와도 사실상 비교를 할 수 없습니다. 

 

이 시기 무자격 대출이 얼마나 성행했는지는 빅쇼트라는 영화 한 편을 보면 완전 정리가 될 정도입니다.  

영화 빅쇼트 한 장면 <강아지 이름으로도 대출을 받을 수 있었던 찬란한 시기>

노숙자는 물론 강아지 이름으로도 100% 대출이 되던 시기였으므로, 누구든 주택담보인정 비율인 LTV도 심사 없이 집 값의 100%를 대출받았음을 쉽게 짐작할 수 있습니다. 

 

그냥 이름만 올리면 자격 미달인 사람들도 누구나 집을 살 수 있었던 시기였던 만큼, 금리가 단 몇 프로만 올라도 늘어나는 이자를 감당 못해 문제가 생길 수밖에 없는 그런 상황이었습니다.  

 

 

이런 사실을 뒷받침해 주는 것은 당시의 모지기 금리 수준만 봐도 알 수 있습니다. 그래프 상으로 보면 거의 오른 것도 없는 것 같지만 2003년이 최저 금리였는데 5.40% 였던 것이 사태가 벌어지기 직전 최고 이자율이 6.78% 정도였습니다. 

 

소득이 없거나 저소득층의 주택 구입이 집값 상승의 주요한 원인이었기 때문에 단 1~2%의 이자율을 올리는 것만으로도 주택 구입 자체를 멈추는 효과가 있었다 할 수 있습니다. 

 

 

 

ⓒ 양적완화로 풀린 톤이 키운 인플레이션

미국 주요 도시별 주택가격 상승률 추이

현재 미국의 부동산 주택 가격 상승을 멈추려면 장기 주택 금리가 현재의 5~6% 수준에서 10% 정도까지는 상승을 해야 적어도 단기적으로는 추세를 꺾일 것으로 예상됩니다.

 

이번 2022년의 미국 부동산 주택 시장의 또 다른 특징 중 하나는 과거에는 주로 저소득층을 중심으로 주택을 매매했다고 한다면, 최근에는 자산가 계층에서도 적극적으로 주택을 매수하고 있다는 점인데요.

 

거기에 더해 포브스지 신문기사에서도 잠깐 언급했습니다만, 이번 팬데믹 기간 동안 해외 각국의 자산가들이 오히려 더 미국 부동산 쇼핑에 나섰다는 점입니다.

 

물론 전체 거래 건수로 보면 비율 자체는 크지 않지만, 매수 금액은 상대적으로 큰 편입니다. 

 

 

 

 

자산가나 부자들은 금리가 많이 오른다 하더라도 이자 부담으로 인한 직격타를 입을 가능성은 상대적으로 덜합니다.

 

제 생각에는 오히려 급격한 이자율 상승이나 경기 후퇴로 인해 자산 가격이 빠지길 바랄 외국인 투자자들이 많을 거란 생각도 듭니다. 

 

하락 조정을 거치는 과정에서 금리 부담 때문에 버티지 못하는 알짜 매물이 쏟아지는 시기가 바로 이런 시기이기도 하기 때문입니다. 

 

위 그래프에서 보다시피 살기 좋은 곳으로 유명한 플로리다나 캘리포니아 집값 상승률은 40%에 육박하는 데다 하락폭 자체는 다른 지역 대비 상대적으로 덜 합니다.

 

금리 인상이 본격 시작된다 하더라도 2008년 수준의 집값 폭락은 예상하기 힘든 것 아닌가 하는 생각과 더불어,

 

미국 시장의 하락을 오히려 기회로 생각하는 외국인들도 많으므로 하락을 한다 하더라도 장기 하락보다는 단기나 중기에 그칠 공간이 크다는 생각입니다. 

 

 

따라서 외국인의 미국 내 부동산 직접 투자도 그렇지만 미국내 자산가들의 부동산 구입 건수가 많았기에 당장의 집값이 하락하더라도 매도 물량이 과거처럼 무지막지하게 쏟아 지거나 할 가능성은 낮아 보입니다.

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결론 및 요약

1. 미국 주택 가격의 인상은 2022년 금리 인상 시기와 맞물려 상반기까지 줄곧 평균 20% 가까운 상승률을 보여왔습니다. 6월과 7월 들어서면서 상승세는 한풀 꺾이긴 했습니다만, 지역별 편차가 심한 것 빼고는 폭락 수준의 하락은 아닌 자연 조정 수준의 하락 폭을 보이고 있습니다.

 

2. 현재 미국은 과도한 소비자물가 상승률로 인해 대부분의 물가가 고공행진 중에 있습니다.

특히 주거비 지출 비용의 증가는 서민들의 고통 증가에 바로 연결되는 만큼, 미국 정부와 연방준비제도 이사회는 금리 인상폭의 속도를 낼 가능성이 보다 높아지고 있는 상황입니다. 

 

3. 현재 부동산 가격 상승은 금리 인상 분 보다 몇 배나 더 올랐기 때문에 그 자체로 이자를 감당하고도 충분히 수익을 낼 수 있을 만큼의 공간이 있기 때문에 상승을 지속하는 것입니다.

최대한 10% 수준으로 금리가 올라가지 않는 이상은 주택 가격은 횡보 조정만 거칠 가능성이 크므로 향후의 이자율 상승의 폭과 속도가 관전 포인트가 될 것으로 판단됩니다.

 

 

*Disclaimer : 주슬금에서 제공하는 모든 정보는 투자 참고용 자료로만 활용할 수 있습니다. 모든 투자 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.