일본 경제 성장률에 따른 부동산 가격 변화 핵심 바로 알기

요즘 많은 사람들이 부동산 투자에 진심인 이유는 비교적 단순합니다. 은퇴 이후의 삶이 걱정되기 때문입니다. 지금처럼 안정적인 형태의 현금 흐름 수익 파이프라인 채널을 조금이라도 더 확보하기 위한 각자의 치열한 경쟁과 노력의 결과라 잘라 말 할 수 있습니다.  

 

잘 아시는 것 처럼, 은행에 목돈을 저축을 하거나 예금 상품에 가입을 하더라도 보상으로 지급 받는 이자율은 물가 상승률을 감안하면 사실상 손실에 가깝기 때문에 은행 계좌에 돈을 넣는 다는 것은 그냥 돈을 잠시 보관한다는 그 이상의 의미는 사라진지 오래입니다.

 

현재 30대에서 50대가 총 인구에서 약 45%를 차지하는 상황이다보니, 거의 대부분의 사람들이 비슷한 고민을 하고 있다고 봐도 과언이 아님을 알 수 있습니다. 인구 구조상 연령대의 스펙트럼이 고르게 분포하면 상관이 없겠으나, 비슷한 나이대 사람들은 대체로 비슷한 고민을 하기 마련인지라, 곧 닥쳐올 은퇴 이후 삶에 보다 관여도가 높을 수 밖에 없다 할 수 있습니다.

 

너나 할 것 없이 부동산 투자에 본격적으로 뛰어드는 것은 바로 이때문이라 할 수 있습니다. 여기에 20~30대 청년들 까지 가세하기 시작했습니다. 영끌에다 빚투에 공격적으로 나서는 것은 그들의 잘 못이라기 보다는, 사회적 분위기에 편승하지 못해 나만 낙오되면 어쩔까 하는 FOMO 때문 아닐까 생각합니다.

 

이런 현재 한국 사회가 직면한 구조적 상황을 먼저 인식하고 자세히 들여다 보면 왜 그렇게 많은 사람들이 부동산 투자에 진심이고 또 열성적으로 뛰어 들고 있는지, 하루가 다르게 변화하는 부동산 가격의 상승과 하락에 목을 매는지 그 또한 쉽게 이해할 수 있습니다. 

 

주식 투자도 마찬가지지만, 주가는 계속 오르거나 하지 않습니다. 언제고 한번은 큰 하락의 조정을 거친뒤 추가적인 상으로 나갑니다.

 

이는 다른 금융 투자 상품이나 자산의 흐름도 마찬가지입니다. 부동산 투자만 예외가 될 수는 없습니다. 다만, 부동산의 경우는 워낙 전국민이 민감하게 여기는 이슈인지라 정책적으로 이런저런 지원과 부양책 덕에 현재의 가격을 유지할 수 있었던 것이지, 주식 시장 처럼 자연적인 수요와 공급의 원리에 따라 가격이 오르내리는 구조였다면 아마 훨씬 오래전에 정상가격을 찾아 갔을 것으로 생각합니다. 

 

문제는 한국의 부동산은 과거부터 지금까지 줄 곧 가격이 크게 상승해 온 덕분에 사람들의 뇌리, 생각 속에는 은연중에 부동산 불패 신화 같은 것이 자리를 잡았습니다. 대부분의 사람들은 이제 부동산은 어떻게든 오를 것이니 가격이 떨어지더라도 인내하고 버티면 반드시 회복된다는 어떤 확신 같은 것이 저마다 생긴 것 같습니다.

 

그렇지만, 많은 사람들이 부동산 가격의 상승에 대해 생각할때 쉽게 간과하는 것이 있습니다.

 

부동산은 경제가 꾸준히 성장하는 동안에는 부동산 가격의 상승은 물가상승률에 따라 점진적으로 상승을 하지만, 만약 한국 경제의 중장기 경제 성장률 자체가 어떤 이유로 훼손되거나 혹은 떨어지거나 뒷걸음친다면 부동산 가격의 상승은 지금과 같은 속도로 상승을 지속하기는 어렵다고 봐야 합니다. 

 

좀 거칠게 말하면, 부동산 투자로 인한 수익률 증가는 한 국가 경제가 지속적으로 성장한다는 전제를 밑바탕에 깔고 있을때 가능합니다. 

 

이런 상식 정도는 많은 사람들이 알고 있습니다. 그럼에도 불구하고 경제가 좋든 아니든 간에 여건만 된다면 많은 사람들이 부동산 투자에 몰릴 수 밖에 없는 이유 중 하나는 본인 자산을 가장 빨리 급격히 성장시켜 줄 만한 다른 대체 투자 수단이나 방법 자체가 없음을 너무 잘 알고 있기 때문입니다.  

 

주식 투자를 많이 하지만, 주식은 부동산 보다 훨씬 위험합니다. 자칫 종목을 잘못 선택이라도 하는 경우에는 상장폐지로 돈은 그 자체로 휴지 조각이 되버리지만, 부동산은 뭐가 되었건 들어가 살 건물이라도 남게 된다는 믿음 때문에 더 적극적일 수 밖에 없습니다. 

 

참고로, 한 나라의 부동산 투자 수익률은 경제 성장률과 비례관계에 있다는 연구 논문은 쉽게 찾아 볼 수 있습니다. 굳이 복잡한 논문을 찾아볼 것도 없이 그 사례는 우리와 가장 가까운 이웃나라인 일본의 경제 상황만 자세히 들여다봐도 금방 알 수 있습니다.

 

해서 오늘은 일본의 경제 성장률 추이에 따라 주식과 부동산 자산 가격은 어떤 가격 변화를 겪어 왔는지, 또 그 기저와 바탕에는 어떤 이슈들이 있었는지 본문에서 한번 자세히 설명해 보도록 하겠습니다. 

 

 

 

 

이글의 목차

 

 

 

1950년~2021년 일본 경제 성장률 추이

일본 경제 성장률 추이

위 계단식 모양으로 하락하는 그래프는 일본 내각부에서 발표한 일본 경제 성장률 곡선입니다. 일본 경제의 GDP 성장률 추이를 1956년 부터 2021년까지 흐름 추이를 나타낸 것입니다.

 

그래프 자체만 봐도 일본 경제는 꽤 오랫동안 서서히 삶겨져 죽어가는 개구리와 같은 모습을 하고 있음을 할 수 있습니다.

 

1956년~73년까지 일본 경제는 연평균 9.1%의 높은 경제성장률을 보여 오다가 그 이후 20년 동안은 4.2%로 급격히 성장률 자체가 낮아집니다.

 

이 시기가 바로 미국과의 일본의 플라자 합의로 인해 일본 엔화 가치가 40% 이상 강제로 절상이 된 시기와 겹칩니다. 

 

위 도표에서 보면 1985년 플라자 합의 당시 한해 경제성장률은 1.9% 수준으로 급락합니다. 수출에 타격이 엄청나게 컸음을 예상해 봤을때 마이너스 경제 성장률을 하지 않은 것만해도 사실은 대단 할 정도입니다. 물론 당시는 세계 시장에서 일본산 제품이라 하면 웃돈을 얹혀 주고서라도 살 만큰 전세계적으로 수요가 대단했었 던 때이기도 했습니다.

 

배로 가격이 비싸졌음에도 불구하고 기본적으로 어느정도 수출을 통해 팔렸다고 볼 수는 있지만, 이 상황이 오래가기는 쉽지 않습니다. 그런데, 그래프를 보면 이런 극단적으로 불리한 경제 상황하에서도 일본 경제는 이듬해인 1987년이 되면 예년 수준인 6% 성장률로 회복하는 모습을 보여줍니다. 

 

어떻게 된 것일까요?  뭔가 좋아진 것 처럼 보이지만, 사실 여기서 부터 일본 경제의 비극이 본격적으로 시작됩니다.

 

엔화절상은 그 자체로 엔 가격이 이전 보다 배로 더 비싸진 상태이므로 일본에 만든 상품일 수출품 가격 또한 이전 보다 배이상 높아져 아무리 메이드인 제펜이라 하더라도 이전만큼 잘 팔리지 않게 됩니다.

 

잘 아시는 것 처럼 이런 상황을 잘 이용한 것이 한국 경제입니다. 당시 한국 경제는 이런 엔고 상황이란 틈을 비집고 들어가 일본 제품 대비 훨씬 가성비 좋은 제품을 만들어 전세계 여러 나라에 상품을 수출해 돈을 벌게 된 것입니다. 

 

당시 일본 정부는 수출 부진으로 인한 경기 불황의 타개책 일환으로 내수 경기부양에 드라이브를 걸기 시작합니다. 경제 정책의 방향을 수출에서 내수 중심의 전환을 시도하게 됩니다.

 

내수 경기 진작을 위해 일본 정부가 가장 먼저 시행한 것이 바로 저금리 정책입니다. 1985년 당시 시중 은행 금리는 5~7% 를 오가던 것에서 불과 2년만에 2.5%까지 내려가 버립니다. 

 

여기에다 엔고로 인해 해외에서 수입되는 제품은 과거 보다 절반 이상 싸진 상태로 일본 시장에 공급됩니다. 저금리 기조로 인해 시중에 돈이 많이 풀렸음에도 불구하고 물가가 정말 낮은 상태를 그대로 유지할 수 있었던 데는 이런 엔고와 저금리란 절묘한 균형 상태가 일정기간 동안 유지되었기 때문입니다. 

 

저금리는 시중에서 쉽게 돈을 빌릴수 있는 시장 환경을 조성하게 만듭니다. 그러자 기업을 비롯해 개인들 까지 가능한 대출을 최대한 끌어다 각종 부동산과 주식에 투자를 하하기 시작합니다. 일본내 대부분의 자산 가격에 거품이 끼기 시작한 것입니다.

 

이런 자산 가격의 증가로 인해 돈을 벌었다는 착시 현상은 더욱 더 급격한 소비 증가로 이어졌습니다. 이렇게 해서 당시 6%대의 높은 경제 성장률을 기록하게 된 것입니다. 그러니까 플라자 합의 이후 벌어진 일본 경제 6% 이상의 성장률은 일종의 저금리에 따라 부풀려진 착시 현상에 불과한 것이라 할 수 있습니다. 

 

일본 경제가 버블 절정기인 1980년대에 이르면 일본의 땅 값인 지가는 1950년 대비 50배 이상 치 솟았다고 합니다. 뭐든 적당한 선에서 팔고 나왔던 사람이 돈을 벌었겠지만, 그게 어디 쉽습니까? 자고나면 계속 오르는 상황에서 발을 뺀다는 건 인간 본성에 잘 맞지 않습니다. 

 

일본 버블 당시 부동산 가격 상승 정도

일본 경제의 거품 사례는 워낙 극단적이고 또 특수한 경우라 여타 다른 나라의 경우와 비교해 일반화한 상태에서 설명하긴 어렵지만, 경제가 망가지는 구조라는 로직에 있어서는 예나 지금이나 크게 달라진 거 하나 없이 똑 같다고 볼 수 있습니다. 

 

이를테면, 최근까지 미국이 막무가내로 찍어낸, 역사상 유례가 없을 정도로 막대한 양의 돈풀기인 양적완화도 사실은 전세계가 일본과 비슷한 사례를 경험하고 있는 것이라 할 수 있습니다.

 

잘 기억해 보시면 이때 풀린 돈이 주로 흘러 드러간 곳이 부동산, 암호화폐, 주식 시장입니다. 당연히 돈이 흘러 들어가니 수요와 공급의 원리에 따라 한정적일 수 밖에 없는 재화(투자 물건)의 가격이 천정부지로 치솟는 것이야 당연한 결과로 볼 수 있습니다. 

 

다시 말해 일본의 경우나 미국의 양적 완화를 통한 글로벌 단위의 자산 버블을 만든 주범인 로직에는 사실 별반 큰 차이가 없습니다. (그러니까 혹시라도 가까운 미래에 각국의 정부가 경기부양을 목적으로 정책적 판단에 따라 시중에 돈을 푼다는 판단이 들때는 투자의 시기라 할 수 있는 것입니다. ㅋㅋ) 

 

현재 하루가 멀다하고 글로벌 단위에서의 벌어지고 있는 각종 경제적 위기와 이슈는 다 이런 결과가 부메랑이 되어 개별 국가 경제에 고스란히 작거나 큰 충격으로 되돌아 오고 있는 중입니다. 일종의 감내해야 할 부작용의 한 모습이라 할 수 있습니다.   

한참 잘 나가던 일본이란 한 나라의 국가 경제가 나락으로 떨어질때 어떤 상황이 벌어졌고 또 수습 과정에서 어떤 정책적 미숙 혹은 판단 실수가 있었는지는 일본 사례를 통해 적어도 충분히 배울 수 있습니다.

 

일본의 장기 경기 침쳬 사례를 들여다 보다보면 개인적으로 살짝 무섭다 생각 된 것 중 하나가 바로 사람들의 소비 습관의 DNA 자체를 아예 버리는 식으로 사회가 변횄다는 것입니다. 

 

마치 40~50년이란 불황의 시기를 견디며 살아 낸 사람들의 소비 습관 자체가 그 다음 세대의 유전자 DNA에 그대로 전수된 것은 아닌가 싶을 정도로 일본 국민들이 행동한다는 것을 볼때 그렇습니다.

 

일본 사람들이 왠만해선 좀처럼 돈을 잘 쓰지 않으려 한다는 것은 그들의 근면 성실, 절약 정신때문이 아닙니다. 불안함 때문이죠. 그들도 우리처럼 같은 오감만족을 즐기는 사람입니다. 긴축 모드에 들어간다는 말은 일상생활 자체가 생존모드에 들어가 있다는 걸 뜻합니다. 

 

그러나 잘 알다시피 경제는 돈이 돌아야 합니다. 경제에 있어서 돈은 우리 몸의 피와 같은 역할을 합니다. 구석 구석 잘 돌아야 하는 것입니다. 그런데 경기 침체로 인해 일본 소비자들이 지갑을 닫으면서 시장에 돈이 잘 돌지 않는 소비가 정체가 계속해 나타 나기 시작하면서 문제는 보통 더 큰 문제를 낳게 됩니다.  

 

이를테면, 기업이 만든 물건도 결국 누군가 소비를 해줘야 하는데, 제품을 만들어도 시장에 내 놔도 잘 팔리지 않게 됩니다. 그 자체로 상품이 팔리지 않는 다는 것은 기업 입장에서는 이른바 돈이 돌지 않는 돈맥경화로 인해 부도가 나거나 하게 됩니다. 그나마 제로금리 수준의 자금을 은행으로 부터 조달할 수 있었던 탓에 많은 기없들이 도산으로 까지 이어지거나 하지 않은 것이지, 실제로는 훨씬 많은 기업들이 도산 또는 정리되었어야 했습니다. 

 

이런 중장기 경기 침체는 길면 길어질수록 국민 경제 전반이 더욱 피폐해 지기 마련입니다. 경제 뿐만 아니라 사회, 문화 전반에 걸쳐서 여러가지 다양한 문제가 동시에 발생하는 일종의 병리현상을 동반하게 됩니다. 과거 그 유명했던 일본의 만화, 영화, 음악과 같은 문화 상품을 생각해 봐도 이는 금방 알 수 있습니다. 경제가 나빠지면 단순히 경제 하나로 끝이 나지 않는 다는 걸 잘 알 수 있습니다.  

 

기업은 생산한 물건 자체가 잘 안팔리니 새로운 직원을 고용할 수도 없을뿐더러, 기존에 남아있는 직원의 경우라 할지라도 월급 인상은 크게 기대할 수 없습니다. 직장에서 받는 월급 자체가 적으니 일상에서 쓸 수 있는 소비 여력 자체는 갈수록 더 위축되고 줄어들 뿐입니다. 

 

이런 악순환이 좀처럼 완화 또는 개선되지 못하면서 일본 경제는 심각한 디플레이션 사회란 수렁 속으로 그대로 빨려들듯 빠져들어가 버리고 말았습니다. 디플레 경제 상황이 오래도록 지속되는 동안에는 어떤 정책을 써도 백약이 무효란 점에서 매우 심각한 것이라 할 수 있습니다.

 

이는 물리적인 가격으로 상처를 입은 것 보다 심리적 상처일 정신적 충격을 크게 먹은 사람의 회복력과 비교해 생각하면 보다 이해하기 쉽습니다.

 

오랜 디플레이션 상황은 일본 국민 전체에 일종의 심리적 타격을 가한 것과 같은 결과로, 경제는 쉽사리 회복되기는커녕 점점 더 깊은 수렁속으로 빠져들어 가기만 할 뿐 최근까지도 크게 개선되거나 나아지는 모습을 찾기 힘들다는 것에서 정말 무섭구나 하는 것을 알 수 있습니다.   

 

이른바 일본의 잃어버린 50년 세월이라 함은 단순히 경제 성장 동력의 상실만을 의미하는 것이 아니라, 이 과정에서 경제, 사회, 문화 전반에 두루 걸쳐 매우 복합적인 형태로 서로는 서로에게 더 나쁜 영향을 미치는 되먹임의 피드백을 주면서 일본 경제가 지금껏 이어져 왔음을 알 수 있습니다. 

 

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일본 경제, 디플레이션 악순환의 고리

디플레이션 경제는 디플레이션 사회로 고작되기 마련입니다. 그 대표적인 현상 중 하나가 바로 일본 소비자들은 오로지 가성비 좋은 제품에만 지갑을 열기 시작했다는 것입니다.

 

그도 그럴것이 월급은 수십 년째 그대로 인체, 잘 오르지 않는 상태에서 매달 지출해야 할 돈은 정해져 있으니, 같은 금액을 주고 사는 물건이라 하더라도 기왕이면 조금이라도 더 많은 양을 주거나, 더 좋은 품질의 상품을 사는 것에 점점 더 익숙해지게 된 것입니다. 일본의 엄청나게 다양한 할인 쿠폰만 봐도 그 사실을 어느정도 짐작해 볼 수 있습니다.  

 

가성비 대비 품질이 떨어지는 물건들은 잘 안 팔리기 시작함에 따라 점점 더 많은 일본내 기업들은 생존을 위해서라도 품질은 좋게 하면서도 판매 가격은 내린 실속형 중심의 상품 개발에 몰두하게 됩니다. 일본산 최첨단 제품이 글로벌 시장에서 어느순간 자취를 감추게 된 사연도 따지고 들면 이런 문화와 무관하지 않습니다. 

 

누가 더 가성비 좋은 싼 제품을 시장에 내놓는가 하는 것이 경쟁이 되다 보면 기업들은 새로운 상품의 연구개발에 많은 돈을 들이기보다는 현재 판매되는 상품 자체의 효율을 보다 더 개선하는 선에서 멈추게 됩니다. 게다가 가격도 싸야 소비자들 한테 먹힌다 생각하면 답이 정해진 뻔한 결과의 상품 밖에는 잘 나오기 힘듭니다.  

 

이 처럼 디플레이션(deflation) 경제는 특성장 그것이 장기화 될수록 기업과 소비자 모두에게 득이 되지 않습니다.

 

기업이 제품 만들어 팔아 봐야 수익성 자체가 크게 높지 않기 때문에 신규 직원의 고용은커녕 기존에 고용된 직원들의 임금 또한 몇 년째 그대로 동결 또는 삭감한 상태에서 불황에 어떻게든 버텨내야 하는 경제 구성원 모두는 그저 하루 하루 버티는 존버의 생존 모드에 들어가게 되는 식입니다. 잘 알다시피, 적어도 월급이 인상되려면 회사가 먼저 크게 수익을 남겨야 합니다. 그래야 직원들에게 돌아 갈 몫 또한 커질 수 있기 때문입니다. 

 

디플레이션 사회가 장기화 될 수록 국가 경제 전반에 걸쳐 생산성과 부가가치의 총합을 크게 낮춤을 잘 알 수 있습니다.

일본이라고 이런 악순환의 고리를 끊어내고 싶지 않았을까요? 그만큼 이런 악순환의 고리는 쉽사리 잘 끊어지지 않는다는 것을 알 수 있습니다. 물론 조금 극단적인 예시와 표현을 들어가면서 설명을 하긴 했지만, 일본 경제 구조의 흐름은 실제로 저 형태로 지금껏 흘러 온 것은 사실입니다.  

 

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일본 버블 붕괴 전후 자산 가치의 변화 추이

일본 부동산 가격 변화 추이

일본 경제가 한참 잘 나가던 1980년대 부터 아베노믹스가 시행된 최근까지 일본의 부동산과 주식 자산 가치의 가격 변화 흐름 추이를 나타낸 그래프입니다. 

 

일본에서는 버블 경제 고점인 1991년 3월 부터 2002년 1월 까지를 시기별로 구분해 헤이세이 불황(1차~3차)으로 구분해 부릅니다.

 

그래프에서 보다시피 맨 정점인 1990년 시기가 제 1차 헤이세이 불황 시기로 본격적으로 버블이 붕괴되던 시기입니다. 

 

그 이후 한국을 비롯해 동아시아를 중심으로 한 외환위기 시기가 제2차 헤이세이 불황시기에 해당하고, 마지막으로 IT 버벌 시기를 제3차 헤이세이 불황 시기로 구분합니다.  

 

보다시피 오랜 시간을 거치는 동안 일본의 부동산 자산 가격은 지속해 하락해 왔음을 알 수 있습니다. 그래프에서 부동산은 주택, 상업, 공업, 상업지 부동산 등 색상에 따라 다르게 구분하고 있지만 뭐 중요하지는 않습니다. 

 

참고로, 그래프에서 회색선은 니케이 평균 주가 지수 상승률을 나타 냅니다. 

 

보다시피 버블 경제 붕괴는 주식 보다 부동산 자산 가격에 보다 더 치명적인 결과를 중장기적으로 가져옴을 잘 알 수 있습니다.

 

부동산 가격이 반등할 때란 중간 중간 찾아오는 버블 시기 빼고는 대체로 큰 상승이 없는 상태로 흘러 왔음을 알 수 있습니다. 

 

그래프에서 우측 맨 마지막인 2012년 경을 주목해 보면 니케이 주가 지수(회색선)가 급속도로 상승함을 알 수 있습니다. 

 

이 시기가 바로 아베노믹스로 경기부양을 목적으로 하는 무제한 양적완화가 시작된 때입니다. 대부분의 돈이 주식 시장으로 흘러 들어갔음을 알 수 있습니다.

 

이는 일본 중앙 은행(BoJ)이 경기 부양을 목적으로 하는 통화정책의 일환으로 상장지수펀드인 ETF를 매년 6조 이상씩 매입한 결과입니다. 

 

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중장기 부동산 가격은 경제 성장률에 비례

일본의 예에서 볼 수 있듯이 경제 성장 전망 자체가 어두운 상태에서 아무리 전도유망해 보이는 자산이라 할지라도 큰 하락을 경험할 수 있음을 알 수 있습니다. 

 

부동산 투자 또는 주식 투자든 간에 모든 투자의 전제 조건은 미래의 잠재적 성장이 가능하다는 판단이 들 때 보다 적극적으로 투자에 개입하게 됩니다.

 

 

이를테면, 앞으로 경제가 지금과 같은 속도로 성장 또는 상승을 지속할 것이라는 믿음, 신뢰가 담보되는 바탕 위에서 투자 의사결정을 내려야 합니다. 

 

주식 투자자 입장에서 기업의 가치를 분석할 때 워렌 버핏이 즐겨 사용하는 기업의 가치평가의 방법인 현금흐름할인법(DCF)도 결국 해당 기업이 이 정도 수준이라면 미래에는 얼마나 돈을 벌 것인지를 수입과 지출을 현재 가치로 할인해서 비교해 투자를 판단할 때도 미래에 결국 얼마나 이 기업이 돈을 벌 수 있을까 하는 가치를 추정하는 분석 방법입니다. 

 

부동산 투자 또한 기업의 내제 가치를 잘 분석해야 하는 것은 마찬가지입니다. 여러가지 예상되는 변수를 정리한 다음에 예상되는 미래의 예상 수익을 현재 가치로 추정하는 방식으로 접근을 해야 합니다.   

 

그러므로, 만약  본인이 생각하기에 한국 경제의 앞으로가 지금보다 더 나빠질 것이라 생각된다면 부동산 투자는 조금 더 신중히 결정해야 합니다. 

 

부동산 자산은 큰 돈을 일시에 투자해야 하는 것 자체가 부담이지만, 그 보다 더 큰 리스크는 여타 자산 대비 환금성 자체가 훨씬 나빠서 잘못 투자하는 경우 자금이 오랫동안 묶여있게 돼 이런저런 심리적 고통을 받을 확률 또한 훨씬 높기 때문에 조심히 다뤄야 합니다. 

 

한국 경제의 성장 곡선

 

물론 필자는 부동산 전문가는 아니므로, 전반적인 부동산 시장의 시세 흐름 및 개별 지역의 부동산 가격의 상승과 하락 흐름에 대해서는 잘 알지 못합니다. 사실 주식 투자 이외에는 그다지 크게 관심이 없습니다. ㅋ

 

그럼에도 불구하고 부동산 이야기를 꺼내는 이유는 최근들어 급격한 국제경제환경 및 구조의 변화가 어느 정도 진행되고 있다고 판단하고 있기 때문입니다. 

 

코로나와 미중패권 전쟁 및 인구감소 같은 굵직 굵직한 이슈는 구조적인 변화를 요구하고 있습니다. 이는 우리가 한 번도 가보지 못한 길을 걷게 될 가능성이 점점 더 높아지고 있습니다. 

 

필자가 생각하기에, 현재까지 국내 부동산 시장 상황이 그나마 좋았던 가장 큰 이유는 지금껏 한국 경제의 성장 곡선이 크게 꺾이거나 수축하지 않고 지속해 성장해 왔기 때문이라고 보고 때문입니다.

 

한국 경제는 앞으로도 지속 가능한 성장을 할 것인가 하는 것은 쉽게 이야기 할 수 있는 문제는 아닙니다.

 

그렇지만 사회 여러 곳에서 혁신을 위한 시도 자체는 점점 사라지고 생각보다 많은 규제는 새로운 시도 자체를 위축시켜 결과적으로 일본과 같은 경제 상황으로 치닫지 않을까 하는 걱정 아닌 걱정을 하곤 합니다. 

 

물론 한국은 그 혹독한 IMF에서 부터 카드대란, IT버블, 리먼사태 등 수많은 우여곡절과 고비를 그때마다 잘 넘겨 왔습니다.

 

한국 경제가 쓰러지지 않고 지속 성장해 온 덕분에, 말하자면 지금까지는 앞으로 한국 경제의 성장 가능성 자체에 대한 전망 또한 좋게 보고 있기 때문에 부동산 가격의 성장이 줄곧 이어져 왔다고 해도 과언은 아닙니다. 

 

물론 단기적으로야 투기적 수요에 의한 공급 교란 때문에 급격한 상승을 한 측면도 없지는 않을 겁니다.

 

부동산은 일반 상품 처럼 가격이 오르거나 집이 부족하다 해서 바로 만들어 즉각 시장에 공급할 수 없는 공급 측면에서 탄력성이 많이 떨어지는 상품입니다. 

 

그러니 전 국민이 득달같이 몰려들어 너도나도 부동산을 사겠다고 덤벼들면 가격이야 당연히 오를 수밖에 없는 것이 상식입니다.

 

이런 상황이 너무 오래 지속되다 보니 일본의 소비 습관 DNA에 각인 된 것처럼 한국 국민 모두에게 부동산 투자는 절대로 실패하지 않는다는 부동산 불패 신화가 국민들 DNA를 비롯해 마음속 깊숙이 자리 잡았다 할 수 있습니다.

 

지금까지는 이런 부동산 불패 신화와 한국 경제의 성장률과 결이 잘 맞았지만, 앞으로도 지속 가능할지는 개인적으로 좀 의문을 많이 갖고 있습니다.

 

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주식 공부에 진심인 분들을 위한, 투자공부 조언!

 

 

 

 

전국민이 부동산 투자에 목을 매는 이유

왜 전국민이 부동산 투자에 목을 매는 것일까요? 대한민국의 오늘을 사는 사람이라면 누구나 답을 알고 있습니다. 

 

그것은 바로 은퇴 이후 고정적인 수입이 끊긴 상태에서도 비교적 오랫동안 안정적인 삶을 누리며 살기 위한 노후 대책의 일환이기 때문입니다.

 

평균 수명 자체는 연장된지 오랜 상태에서, 재수가 없으면(?) 생각 보다 더 오랜 기간 살아야 할 수도 있습니다.

 

이 시기를 온전히 버텨 낼 여유 자금을 별도로 갖고 있지 않으면, 늘그막에 박스를 주으러 다는 삶의 불편을 감수해야 할지도 모릅니다.

 

웃프지만, 이때 박스 줍기는 로봇과 경쟁해야 할지도 모를 일입니다. 

 

지금 당장 큰 돈을 벌고 싶은 목적도 있겠지만, 오늘을 사는 대한민국 국민들의 심리 밑바탕에는 이런 노후 불안 심리가 자리 잡고 있는 경우가 많습니다.

 

그러니 전국민이 부동산 투자 혹은 투기 광풍에 나서는 것을 탓할일은 아닙니다. 자녀 1명을 대학까지 졸업시키는 양육비로 4억 원 가까이 돈이 든다는 사실 자체도 저출산을 어느 정도 설명은 하지만,

 

필자가 생각하기에 극한의 경쟁과 치열함이 살아가는 동안 지속되는 이 땅에서의 삶 경험 자체가 그다지 유쾌한 것이 아니므로, 본인의 자식 세대에게 까지 이 환경을 그대로 물려준다는 것만 생각해도 부모로서 할 짓이 못 된다는 끔찍함에서 출발한다고 봅니다.

 

그래서 지금의 저출산은 사회적으로는 비합리적일지 모르지만 개인 차원에선 매우 합리적인 선택이라 할 수 있습니다. 

 

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왜 미국 부동산은 주택담보대출 금리 인상에도 상승세가 쉽게 꺽이지 않을까? [미국 부동산 시장

 

 

 

요약 및 정리

오늘은 일본 경제 성장률 추이에 따른 부동산 가격 변화를 거시적 관점에서 자세히 살펴봤습니다. 부동산 시장의 불패, 신화도 결국은 해당 국가의 경제가 꾸준한 성장 가능이 담보 될 때 가능한 것임을 잘 알 수 있습니다. 

 

물론 개인이 한국 경제의 지속 성장 가능성을 올바로 판단하기란 쉽지 않습니다.

 

그럼에도 불구하고, 각종 데이터를 취합해 들여다 보다 보면 과연 한국이란 나라는 앞으로도 지속 가능한 경제 성장을 유지할 수준의 국가인가 하는 의문이 많이 드는 것이 현실입니다.

한국 사회의 다가올 미래 모습 중 가장 확실한 것 중 하나는 인구 문제입니다. 누구나 쉽게 말하지만, 그 충격 여파에 대해서는 저를 포함해 많은 살마들이 그렇게 까지 심각하게 생각하지 못 하고 있습니다.

 

그 시대를 몸소 겪어 보는 삶을 살아봐야 이 문제가 얼마나 심각한 결과를 초래할 것일지를 각자가 체감하겠지만, 그 전까지는 공염불에 지나지 않는 것이라 할 수 있습니다.

 

뭐 어쨌든 내가 사는 동안에만 큰 일이 벌어나면 되지 않는다는 안일한 생각도 그렇지만, 여유가 있는 사람들 중에는 이미 노후의 삶을 보낼 곳으로 따듯한 동남아 등지로 이주 계획을 세워둔 분들도 많습니다.  

 

아무튼 현재의 저출산과 고령화로 인해 50년 뒤의 한국 경제와 사회 전반에 걸친 생산성 자체가 떨어지는 것은 이미 예약된, 예견된 미래이기 때문에 어떤 특단의 대책이나 혁신 없이는 쉽게 넘지 못할 것으로 보여집니다.

 

논의의 출발점은 바로 이 지점에서 부터 출발해야 되는 것 아닌가 하는 생각을 해 봅니다.

 

아이를 놓지 않는 사회가 되었다는 것은 일견 단순해 보일 하나의 사건으로 치부할 수 있을지도 모르지만, 이는 마치 영화 <28일 후>에서 처럼 지상에 사람은 모조리 사라져 좀비가 된 텅빈 도시와 같은 다소 극단적인 모습을 상상해 보면 될 것 같습니다.

 

물론 이성적으로 느끼는 것과 감각적으로 느낄 한국 사회의 앞으로의 변화 정도가 어떨지는 알 수 없습니다.

 

일본의 사례에서 처럼 언제고 한국 경제 또한 또 한번은 큰 위기를 경험하게 될 테지만, 그 위기를 어떻게 넘기고 새로운 경제 성장 동력과 활력을 찾는가 하는 것은 갈수록 어려운 문제이자 숙제로 남을 가능성 자체가 큽니다.

 

그것은 그 사회의 물리적 구조의 변화에 기인하는 어쩔수 없는 점도 포함되는 까닭입니다. 

 

여튼, 이런 사례를 중심으로 앞으로의 한국 경제의 변화를 어느정도 예상해 가면서 부동산 혹은 주식이든 투자를 한다면 조금은 더 나은 투자 방향 설정 혹은 가늠 정도는 할 수 있지 않을까 하는 생각을 해 봅니다.

 

원래 주식 투자를 제대로 공부해야 하는 이유에 관한 포스팅 글을 쓰다가 많은 분들이 부동산 투자에만 관심을 크게 두는 것에 관해 설명을 하다가 내용이 길어 짐에 따라 아예 별도로 빼내서 작성한 글입니다. 

 

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*Disclaimer : 주슬금에서 제공하는 모든 정보는 투자 참고용 자료로만 활용할 수 있습니다. 모든 투자 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.