[부동산 전망] 집값 앞으로 오를까, 내릴까?

이 글은 부동산 초보자를 대상으로 하는 중장기 관점에서의 부동산 투자 전망에 관해 설명한 글입니다. 부동산 가격 상승의 주요한 원인을 통화량 증가 관점에서 설명합니다. 

 

부동산은 정부의 공급 정책 및 규제완화, 대출 규제 같은 정책 변수에 따라서도 가격의 상승과 하락에 많은 영향을 미칩니다. 

 

그럼에도 불구하고 장기 상승을 예상하는 이유는 통화량과 물가상승률 만큼 매년 상승을 해 왔기 때문에, 앞으로도 그러한 흐름을 따라갈 확률이 높습니다.

 

물론 현재의 경제적 불확실성 및 돌발적인 경제 위기나 이슈로 인해 하락 조정을 거치는 경우도 있겠지만, 대한민국 경제가 성장을 하는 한 중장기적으로는 부동산 가격은 상승할 것으로 예상할 수 있습니다.

 

물론 집값 상승은 지역에 따른 편차는 갈수록 점점더 커질 것입니다. 특히 아파트 분양 물량 및 공급이 많은 지역과 시점 또한 투자의 성패에 있어서 중요한 결정 요소입니다.   

 

올해도 많은 분들이 아파트 청약 당첨을 목표로 신도시 사전청약과 분양계획이 예정되어 있는 아파트를 알아 보러 다닐텐데요. 

요즘 처럼 경제적 불확실성이 높은 시기에도 불구하고 아파트 투자를 결심하신 분들이라면 여러 정보를 꼼꼼히 확인해 보는 것이 좋습니다. 

부동산 투자를 비롯해 재테크 감각을 기를 수 있는 투자 시점과 타이밍의 중요성에 대해 함께 설명하고 있습니다.

그 밖에도 인한부동산 투자의 원리 및 부동산 장기 전망과 더불어 부동산 가격 상승과 하락 영향을 미치는 잠재적 요소들에 대해서도 자세히 알아봅니다.

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이글의 목차

 

부동산 상승, 화폐적 현상(?)  

물가상승률 대비 주식 및 아파트 가격 상승률 (*출처: Goodchobo.com)

 

과연 부동산 가격은 앞으로도 지속해서 오를 것인가? 하고 묻는다면, 저는 부동산 가격은 중장기적으로 지속해서 오르리라 생각합니다. 

 

물론 최근까지 큰 폭의 부동산 가격 상승을 했으므로 하락 조정을 거친 뒤에 추가 상승을 한다는 말이지 끝없이 계속 상승하기만 한다는 말은 아닙니다. 

 

사실 부동산 매수의 최적기는 한 차례의 하락 조정을 거친 뒤 다음 대세 상승의 초입 무렵 공격적인 매수를 통해 수익률을 극대화 하는 전략이 가장 좋습니다. 

 

이번 글에서는 중장기적 관점에서 부동산 가격이 계속해 상승할 수 밖에 없는지를 통화량을 중심으로 설명합니다.  

경제가 발전하는 한 통화량은 꾸준히 증가할 수밖에 없는 구조를 지녔기 때문입니다. 경제가 성장하려면 매년 제품을 만드는 생산과 판매를 통해 거래가 꾸준히 늘어나야 합니다.

 

그러기 위해서는 점점 더 많은 돈을 빌리거나 투자해 생산을 늘이는 과정에서 더 많은 돈이 필요하기 때문에 경제가 성장하는 한 통화량은 계속해 증가하도록 되어 있습니다.

 

이 과정에서 은행의 지급준비율과 통화승수라는 마법이 작동되기는 하지만, 어쨌건 경제가 돌아가는 시스템 구조가 그렇게 설계가 되어있기 때문입니다.   

밀턴 프리드먼이 지적한 것처럼 대부분의 물가인상을 이끄는 인플레이션은 언제나 화폐적 현상으로 경제가 좋든 나쁘든 간에 각국의 중앙은행이 계속해서 돈을 찍어내기 때문에 기본적으로 물가는 계속해서 오를 수밖에 없다고 말했습니다.

 

그러니까 지난 수십 년간의 역사를 뒤돌아 보아도 그 말이 사실임을 쉽게 알 수 있는 것은 시간이 지날수록 시장에 풀린 돈은 점점 더 많아지는 구조를 만들기 때문에 대부분의 실물 자산은 시장에 유통된 돈의 공급량만큼 가격이 따라서 상승하게 되는 구조를 갖게 되기 때문입니다. 

 

위 그래프에서 보는 것처럼 소비자 물가지수(CPI)가 연평균 3.7% 상승을 했을 때 전국 평균 아파트 가격 상승률 또한 물가 상승률을 앞질러 상승했음을 할 수 있습니다.

 

그래프를 보실 때 물자 지수(CPI)와 1980년대부터 주식과 부동산 자산 가격의 가격 흐름이 어떻게 따라 상승하고 내렸는지를 곰곰이 한번 잘 살펴보세요.

 

1997년 IMF 외환위기 때를 빼고는 대부분의 자산 가격은 물가 상승률을 앞질렀거나 비슷한 수준으로 보조를 맞춰서 올랐음을 이해할 수 있습니다.

 

소금물에 물을 부어 희석시키는 것처럼 시장에 더 많은 돈을 공급함에 따라 돈의 가치 또한 희석되기 때문에 물가인상은 매년 꾸준히 상승할 수밖에 없는 구조를 갖는 것입니다. 

 

내가 가만히 방구석에 앉아 숨만 쉬고 있더라도 물가는 계속해서 오를 수밖에 없습니다. 세상에 그만큼 풀린 돈이 많아짐으로 인해 실물 자산의 가격 또한 대체로 물가 상승률 이상 또는 비슷한 수준에서 거래가 되게 됩니다. 

 

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부동산 지금 사야 할까?

경제적 불확실성이 해소되지 않은 상태에서 물가를 잡기 위해 미국발 금리인상 소식이 계속해서 들려오는 이때에는 부동산 투자의 적기는 분명히 아닙니다.

 

특히 부동산은 구입 자금 대부분은 은행 대출로 구입을 하기 때문에 매수한 순간부터 부채로 잡히게 됩니다.    

 

문제는 코로나 시기를 거치면서 시장에 풀린 막대한 양의 통화량이 자산 가격을 밀어 올려 대부분의 자산 가격은 오를 데로 한 없이 올라버린 상태라 당장 매수를 고민하기보다는 조금 여유를 갖고 지켜보는 것이 맞을 것 같습니다.

 

이런 경제적 불확실성이 점점 더 높아가는 시기에는 공격적인 투자에 나서기보다는 보수적 접근이 필요한 상태입니다. 

 

경기의 순환 사이클을 누구보다 잘 아는 자산가들은 이때 오래 보유할 가치 있는 똘똘한 자산을 빼고는 처분해 현금 보유를 늘입니다.

 

이 시기는 자산 손바뀜이 일어나기 쉽습니다. 자산가들은 주로 쌀 때 사서 비싸게 팔지만 막차를 타는 일반 투자자들은 늘 꼭지에 사서 가격 하락의 손해를 온몸으로 감당해야 하는 경우는 도처에서 아주 흔하게 볼 수 있습니다. 

그렇게 경기 불황기에 큰 빚을 내 산 부동산 가격이 떨어지면 이자조차 감당하기 힘든 사람들은 결국 버티지 못해 고스란히 은행 경매로 넘어가게 됩니다.

 

현재 은행들이 주담대 금리를 오히려 인하하는 듯한 제스처를 취하는 것은 금리 인상으로 인해 이자를 내지 못해 부실이 증가할 것으로 예상해 선제적으로 일종의 조절에 들어간 것으로 보는 편이 더 타당해 보입니다.   

 

해서 투자를 바라는 분들은 본격적인 시장 가격 하락 조정이 일어나는 시기가 오기를 오히려 바라며 대기하는 것이 현재로선 더 좋은 투자 전략으로 보입니다.

 

 

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투자는 타이밍이 전부

부동산을 비롯해 모든 투자 자산은 상승과 하락을 반복하며 앞으로 나가기 마련입니다. 언제까지나 영원히 오르지도 않지만 그렇다고 끝없이 하락하지도 않습니다.

 

하락 조정장에서는 떨어지는 칼날을 성급하게 잡기보다 다음번의 대세 상승 초입을 어떻게 확인할 수 있을지 투자의 기초 실력을 탄탄히 다지는 공부 하기 더 좋은 시기라 할 수 있습니다. 

 

모든 투자는 대세 상승 초입 시기만 잘 골라서 편승하는 방식의 투자만 잘해도 수익률을 극대화할 수 있습니다. 

 

그 반대로 가격이 하락하는 조정 국면에 투자를 했다면 하락하는 가격과 시간을 온몸으로 버티며 견뎌내거나 아니면 더 큰 손실이 발생하기 전에 빨리 매도를 하거나 해야 합니다.  

 

그래서 모든 투자는 첫째도, 둘째도, 셋째도 타이밍이 전부라 할 수 있습니다. 

 

위 그래프를 다시 한번 살펴보면 전국 아파트, 서울 강북 아파트, 서울 강남 아파트 가격 상승도 매년 일정한 속도로 꾸준하게 오르지 않았음을 알 수 있습니다.

 

즉 급격한 상승 시기에 집중적으로 오른 다음에는 완만한 형태로 몇 년간은 보합 또는 소폭 가격 하락과 상승을 반복하면서 장기적으로 상승을 했음을 알 수 있습니다. 

 

물론 보다 구체적으로는 상승 시점과 이슈 및 경제 상황을 살펴보아야겠지만, 대부분은 저금리와 갈피를 못 잡고 오락가락한 정부의 부동산 정책이 맞물리면서 부동산 가격 상승을 이끌었다고 보아도 무방합니다.

 

그 시점을 대략 파악해 보면 1989년, 2001년, 2007년, 2015년 이렇게 대세 상승 시기가 있음을 알 수 있습니다. 상승 후 쉬어가는 하락 조정 기간은 소폭 하락과 상승을 하면서 하락하는 모습을 확인할 수 있습니다.

 

당장의 부동산 가격이 오를지 떨어질지 알 수는 없지만, 부동산 투자를 고민하는 분들이라면 과거 부동산 상승과 하락 시기의 경제적 상황을 찾아보며 공부를 한다면 다음 상승장이 왔을 때 기회를 노려보는 방식의 과감한 투자를 실행할 수도 있으리라 생각합니다.

 

지금이 공격적으로 투자를 해야 할 시기인지 아니면 보수적으로 관망하며 지켜보아야 할지에 관한 팁 정도는 이 글에서 얻을 수 있지 않을까 생각해 봅니다.

 

 

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부동산 투자의 원리  

잘 아시는 것처럼 부동산 투자는 가장 대표적인 레버러지 상품입니다. 내 돈은 가능한 적게 들이면서 타인(은행)의 돈을 지렛대 삼아 수익을 극대화하는 투자 방식을 취합니다. 

 

레버러지(Leverage)란 영어로 지렛대를 의미합니다. 부동산은 고가의 투자 상품으로 일반적으로 은행에서 돈을 빌려서 구입하게 됩니다. 이때 남의 돈을 지렛대 삼아 투자해 수익률을 올리는 방법을 부동산 레버러지라고 말합니다.  

 

쉽게 말해 부동산은 내 돈 1억만 가지고 있는 사람도 시중 은행의 대출 시스템을 적극 활용해 10억짜리 아파트도 살 수 있었습니다.

이렇게 부동산 투자를 하는 사람들 대부분은 자기 돈이 아닌 은행에서 빌린 돈, 즉 대출이나 차입을 통해 부동산을 매수한 다음 부동산 가격 상승 시 시세 차익을 거두는 방식으로 수익을 내게 됩니다. 

 

레버러지를 활용한다는 측면에서 부동산 가격이 계속 오르는 한 큰 수익을 낼 수 있다는 측면에서 보면 부동산 투자는 그 자체로 투자의 속성을 가장 잘 나타내는 투자방법 중 하나로 볼 수 있습니다.

 

은행 주택담보대출이란 제도만 잘 활용한다면 얼마든지 손쉽게 누구나 투자가 가능한 매력적인 투자 상품이 부동산입니다.

 

물론 대출 규제에 대한 조건은 갈수록 까다로워지긴 하지만 무주택자의 경우 조건만 갖춘다면 사실 생각보다 쉬워 놀랄 수도 있습니다. 

 

물론 돈을 빌려 투자를 한다고 해서 모두가 안정적인 투자 수익을 낼 수는 없습니다. 부동산은 주식처럼 언제든 쉽게 샀다 팔았다 하기 어려운 대표적인 유동성이 나쁜 자산에 속합니다. 

 

자칫 잘못 투자하는 경우 팔리지 않아 목돈의 자금이 장기간 묶이거나 함으로 인해 갖게 되는 고통 또한 큰 편입니다.

 

그러므로 부동산 투자를 성공하면 이익 또한 크지만 시장을 읽고 물건을 찾아내는 안목과 지식이 없으면 실패할 확률 또한 그만큼 높습니다. 

 

 

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재테크 감각 기르기  

이를테면 지방의 아파트와 서울을 중심으로 하는 수도권 아파트의 투자 방식은 같을 수가 없습니다. 수도권은 시간이 오흐를 수록 인구가 점점 더 집중화될 것입니다.

 

인구 감소의 직격탄은 서울보다 지방이 맞을 확률이 현재로선 99%에 달합니다. 인구 자체가 적어지면 일자리는 물론 주변 생활편의 시설 또한 줄어들고 노후화돼 주민들의 삶의 질 또한 급격하게 추락하게 됩니다. 

 

디플레이션처럼 악순환의 고리에 빠져들게 됩니다. 그래서 서울과 부산, 대구의 부동산 투자는 전략이 같을 수도, 같아서도 안 됩니다.

 

모든 투자가 그렇듯 부동산 투자 또한 시장의 흐름을 잘 읽어 내야 하며 , 정부의 부동산 정책, 인구구조 및 라이프스타일, 트렌드 변화, 경제 상황을 종합적으로 고려하고 바라보는 안목과 지식이 있어야 투자 성공확률을 보다 높일 수 있습니다.  

 

당장 큰돈을 투자해야 하는 부동산 투자를 하기 어려운 20대 초년생이라면 이런저런 투자를 통한 재테크 감각을 기르는 동시에 조금씩 투자처를 늘려가는 방식으로 자산을 형성해 나가는 맛을 먼저 보아야 합니다.

투자는 학습과 실천을 통해 경험과 감각을 익혀야 보다 더 큰 결실을 맺을 수 있기 때문입니다.  

 

 

 

 

부동산 가격 하락 잠재 요인

 

1. 수급에 따른 가격 변동

부동산 가격은 다른 투자 상품처럼 시장의 수요와 공급에 의해 그 가치가 변화하기 마련입니다. 수요에 비해 공급량이 많다면 가격은 하락을 하겠지만, 그 반대라면 당연히 가격은 상승하게 됩니다.

 

따라서 정부의 부동산 공급 확대 및 규제 완화 정책의 흐름도 늘 파악하려는 노력을 함께 가울 여야 합니다. 

 

부동산 공급이 과다할 경우 부동산 가격은 지역별로 하락하는 경향을 보이기 마련입니다.

 

또한 부동산 공급 확대 정책 이외에도 경기 불황기에는 봉급 생활자의 임금 소득 자체가 감소하게 됨에 따라 부동산을 매수하고자 하는 수요 자체 또한 하락하기 마련이므로 부동산 가격 상승 하락에는 일정한 속도로 제동이 걸리게 됩니다. 

 

 

2. 인구 감소에 따른 가격 하락

잘 아시는 것처럼 우리나라는 갈수록 저출산과 고령화 속도가 빨라지고 있습니다.

 

경제활동 인구 자체가 줄어드는 마당에 주택 수요가 지금처럼 높을 수 없다는 주장이 장기적으로는 집값이 하락할 것이란 주장의 근거로 자주 거론이 됩니다.

 

물론 현재의 부모 세대가 자녀에게 부동산을 증여 또는 상속하거나 하는 경우도 시간이 지날수록 부동산은 매도가 더 늘어날 것으로 보이입니다. 

 

지방은 인구 감소가 계속될 확률이 높다는 사실은 이제 누구나 다 아는 사실입니다. 인구 감소가 걱정되지 않는 서울과 수도권 부동산을 빼면 지방 부동산 가격은 특수한 지역 몇몇을 빼고는 전반적인 하락을 쉽게 예상해 볼 수 있습니다. 

 

 

3. 1인 가구 증가, 라이프 스타일 변화 

인구 구조의 변화는 사람들의 삶, 라이프 스타일 자체의 변화도 함께 가져오고 있습니다.

 

특히 1인 가구의 빠른 증가는 좁더라도 혼자서 안락한 시간을 충분히 보낼 수 있는 공간을 선호하는 경향이 점점 커지고 있습니다. 

 

현재 1인 가구를 사는 는 굳이 넓고 비싼 집을 사야 할 필요성을 못 느낀다는 응답을 하는 젊은 세대들이 점점 늘어나는 추세이기도 합니다. 

 

 

4. 부동산 정책 변화 

다만 부동산은 정부의 부동산 공급 및 정책 및 증세 변화 등에 따라 여러 가지 다양한 시나리오가 펼쳐질 가능성도 아예 배제할 수는 없습니다.

 

더불어 해외 투자자들의 부동산 취득과 매각을 보다 손쉽게 한다든가 하는 것으로도 수급의 변화를 가져올 수 있습니다.

 

다양한 하락 가능 시나리오를 모두 점검해 보는 것은 투자를 위한 여정의 첫걸음마를 때는 것이라 할 수 있습니다. 

 

 

5. 기타 잠재적 이슈  

그 밖에도 대한민국 경제가 1997년 IMF 외화위기나 2008년 미국발 금융위기처럼 글로벌 경제위기의 대혼란 상황이 발생하는 경우라면 단기에 급격한 가격 하락은 쉽게 예상할 수 있지만, 시장 악재는 그 누구도 쉽사리 예견할 수 없습니다.    
또 다른 한 가지 요인은 전염병의 주기적인 창궐로 밀도 높은 도심 생활을 더는 유지할 수 없게끔 한다든가 하는 극단적 상황도 가정해 볼 수 있습니다. 

 

또한 기술의 발달로 도시 외곽이나 지방에 살더라도 삶의 질을 낮추거나 하지 않는다면 굳이 서울로 이주하기보다 지방에서 거주하며 보다 안락한 생활을 누릴 수 있을 것이란 예측을 하는 미래학자들도 있습니다.

 

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결론 및 요약

본문에서 부동산을 지금 사는 것이 좋은지 아닌지에 대해 자세히 알아봤습니다. 부동산 가격의 상승은 통화량 증가와 더불어 경제가 지금 성장을 지속하는 한 필연적으로 오를 수밖에 없습니다.

 

물론 중간 중간 경험하게 될 경제 및 금융위기는 일시적으로 가격 하락을 불러올 수도 있습니다만. 경제 또한 상승과 하락이란 사이클을 반복하며 앞으로 나아가는 한 실물 자산인 부동산 가격은 꾸준히 상승을 할 것으로 예상됩니다.

 

그렇다고 하더라도 부동산 투자는 막대한 자금을 투자하는 만큼 올바른 투자 시점을 골라 투자하는 것이 중요합니다.

 

모든 투자는 결국 타이밍이 전부라 할 수 있습니다. 부동산 투자의 장기 전망과 더불어 원리 및 부동산 장기 전망과 더불어 부동산 가격 상승과 하락 영향을 미치는 잠재적 요소들에 대해서도 본문에서 자세히 알아보았습니다.